Valor venal do Imóvel: o que é e como calcular?
Quem está em busca de um imóvel, inevitavelmente se depara com o conceito de valor venal e acaba descobrindo sua distinção em relação ao valor de mercado. Isso ocorre devido às diferentes finalidades existentes entre os dois.
O valor venal de uma propriedade é estipulado pelo poder público e influencia diretamente nos custos do imóvel, mesmo depois de finalizada a compra do bem. Neste artigo, falaremos sobre as principais dúvidas que cercam o assunto. Quer saber mais? Continue a leitura!
O que é valor venal do imóvel?
Valor venal é uma estimativa de preços feita pelo poder público em casos de negociação de imóveis. Esse valor é extraído por intermédio de uma avaliação que, normalmente, é realizada pela prefeitura do município onde o bem se localiza.
Cada prefeitura tem sua própria base de cálculo, já que um dos critérios usados para esse fim leva em conta a região, dentro de seu limite geográfico. Mas, para chegar ao valor venal de um imóvel, o município toma como base o preço praticado pelo mercado.
Dessa forma, determina-se o valor final do metro quadrado do terreno urbano e da área predial ou construída. Com essa estimativa, é possível calcular impostos como o IPTU (Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana) e ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis).
Qual a importância do valor venal?
Sua importância reside na possibilidade de análise do preço de mercado do imóvel. A partir desse preço os corretores podem definir um valor mínimo para a venda de um imóvel, garantindo que o proprietário faça um bom negócio.
Os dados sobre o valor venal podem, ainda, ser úteis em processos judiciais nos casos de: pagamento de financiamentos, ações de inventário, partilha de bens, transferência de titularidade, quitação de tributos federais, estaduais e municipais. Veja mais detalhes sobre isso:
- quitação de financiamentos nas situações em que o cliente recorre à justiça quando não há cumprimento de acordos por parte da instituição financeira, ou ocorre prática de taxas abusivas no contrato;
- partilha de bens e inventários: o valor venal aqui funciona como base de cálculo para a transmissão de bens, quando o familiar titular das propriedades falece;
- quitação de tributos: ajuda a regularizar as dívidas relativas a tributações públicas, como o IPTU;
- transferência de titularidade: esse tipo de ação judicial usa o valor venal para determinar o ITBI e o ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação);
- partilha de bens em casos de morte ou divórcio.
Entretanto, no momento de definir o preço de uma propriedade, ainda é importante considerar outros elementos, como: o valor da comissão de corretagem, a atividade comercial regional e o valor de venda dos empreendimentos das proximidades.
Sendo assim, ao levar em conta todos esses fatores, o preço final do imóvel pode ficar muito abaixo ou muito acima do esperado.
Guia para os proprietários
É interessante, portanto, que os proprietários disponham de um guia para entender corretamente o papel do valor venal de uma propriedade. Confira:
Fatores que influenciam o valor venal
Já sabemos que o poder público se baseia no valor venal para calcular os impostos incidentes sobre bens imóveis. No entanto, o valor de mercado é o termômetro que movimenta o setor de negócios imobiliários. São esses valores que demonstram o quanto o mercado está aquecido em determinadas regiões e bairros.
Quando se fala em valor venal, o preço atribuído ao imóvel leva em conta apenas as características da propriedade, enquanto no valor de mercado considera-se também:
- comércio local;
- acessibilidade da região;
- localização;
- investimentos públicos;
- condomínio;
- garagem;
- vista da propriedade;
- tecnologia empregada;
- segurança;
- acabamento.
Influência do mercado na variação do valor venal
Mas, se há critérios predeterminados sobre a aferição do valor venal, de que forma o mercado imobiliário influencia na variação desse valor? Todos nós verificamos na prática o quanto essa influência existe, apesar dos cálculos exatos e dos critérios fixos sobre o valor venal.
Isso se dá devido à permissividade em torno da oferta e da demanda. Assim, toda vez que o mercado fica aquecido, com muita demanda, os preços dos imóveis tendem a subir juntamente com o valor venal.
Dessa forma, a área do imóvel passa a ter mais valor, com o metro quadrado se tornando mais caro. E, quando a demanda cai, os valores também diminuem. Além do mais, o financiamento é o recurso mais procurado para a realização da compra de imóveis.
Mas, afinal, qual das duas instâncias dá as cartas no jogo de alta e baixa dos juros? É o mercado com suas variações, que também direcionam o valor venal dos imóveis, ainda que de maneira indireta.
Saiba como calcular o valor venal do imóvel
O valor venal indica uma estimativa de preço de uma propriedade para definir tributos e impostos, no entanto, seu cálculo é elaborado por meio de uma fórmula usada pelas prefeituras. Sua base contém aspectos variáveis, que não estão atrelados a demandas e especulações do mercado.
Algumas características consideradas pelas prefeituras para calcular o valor venal são constituídas por:
- valor do metro quadrado da região;
- área do terreno ou da edificação;
- obsolescência;
- tipo de terreno;
- idade da propriedade;
- logradouro;
- condomínio;
- reformas ou modificações na construção;
- função da edificação – residencial, comercial e outras.
Fórmula para aferir o valor venal: Valor venal = A x VR x I x P x TR, em que:
A = área do terreno;
VR = valor unitário do padrão residencial com base no PGV (Planta Genérica de Valores do Município);
I = idade do imóvel contada a partir do Habite-se, da reconstrução ou da ocupação do imóvel;
P = posição do imóvel no logradouro;
TR = tipologia residencial ou características construtivas, como ampliação, reformas, modificações, entre outras.
Entretanto, vale lembrar que cada prefeitura adota seus próprios critérios para a realização do cálculo. Por isso, é importante consultar a legislação da localidade onde a propriedade se encontra para evitar contratempos.
Como consultar o valor venal de um imóvel?
O valor venal de uma propriedade pode ser consultado diretamente na prefeitura do município onde o imóvel se localiza. Algumas regiões, como São Paulo, já disponibilizam essa consulta por meio da internet, basta ter em mãos a data da inscrição do imóvel e o IPTU.
Mas, se essa opção virtual não estiver disponível, você também pode solicitar a informação com o proprietário do bem. O importante é saber qual é o valor venal do imóvel antes de negociar sua compra. Isso evita trabalhos como regularizar a situação depois ou cobranças retroativas.
Lembre-se de que ao comprar uma propriedade contendo dívida de IPTU, é você quem assume o débito, já que passa a ser o novo proprietário.
Contudo, se isso acontecer, há sempre a possibilidade de renegociação dos débitos diretamente na prefeitura. Assim, você impede que o bem seja leiloado judicialmente, caso a dívida do IPTU não supere 25% do valor do imóvel.
Valor venal e valor de mercado: entenda a diferença
Conforme já comentamos, o valor venal e o valor de mercado podem se equiparar ou se assemelhar, mas seus objetivos são distintos. E, a principal diferença é a função do valor venal para a realização do cálculo de impostos pelo poder público.
Quanto ao valor de mercado, sua utilidade gira em torno da oferta e da demanda de bens imóveis nas localidades. Mas, não podemos deixar de destacar que o valor venal é um fator relevante para a determinação de preços das propriedades no mercado imobiliário.
Sendo assim, ele atua como ponto de partida para as corretoras, mas normalmente é menor que o valor final de venda.
Entenda a relação entre o valor venal do imóvel e o IPTU
O cálculo do IPTU é feito com base nas alíquotas definidas pelas leis municipais e sua aplicação está vinculada ao valor venal dos imóveis da localidade em questão.
Tomando-se como exemplo: um imóvel tem o valor venal de R$ 200,00, mas, ao acrescentar o valor de mercado, que considera todas as variáveis, das quais falamos anteriormente, a propriedade passa a valer R$ 260,00. Sendo assim, o IPTU é calculado com base nos R$ 200,00, porém, é vendido pelo preço de R$ 260,00.
Dessa forma, caso o IPTU sofra mudança, o valor venal também se modifica. Considerando a relação do valor venal com o imposto em questão, as prefeituras costumam vistoriar os bairros periodicamente a fim de constatar mudanças nas propriedades.
E se ficar comprovado que alguma mudança ocorreu na área construída, o valor venal passa por um novo cálculo e, assim, o valor do IPTU também altera. Então, quanto mais investimentos o imóvel tiver, mais valor ele acumulará, e o poder público está atento a isso.
Conclusão
Conforme verificamos neste artigo, o valor venal é fundamental para entender de que forma os impostos sobre imóveis são calculados.
Além disso, saber qual é o valor venal de um imóvel confere mais segurança na hora de lidar com as negociações de compra e venda das propriedades. Não podemos nos esquecer que ele é a base para estipular preços de bens imóveis pelas construtoras e imobiliárias.
Por isso, procure o suporte das instruções que passamos neste conteúdo e atente para o valor venal dos imóveis sempre que estiver prestes a fechar um negócio. Só assim você terá condições de se precaver de custos que ultrapassam o preço da compra.